Svi odgovori na jednom mjestu
Često postavljena pitanja
Angažovati agenciju ili samostalno prodavati nekretninu?
Prednosti za prodavca angažovanjem agencije su višestruke i ogledaju se u tome što agencije za promet nekretninama imaju bazu kupaca koji čekaju svoju nekretninu. Mnoge agencije se umrežavaju između sebe, odnosno sa drugim agencijama. Obično “pravi kupci” koji angažiraju agenciju su pasivni po pitanju samostalnih pretraga i sve svoje aktivnosti po pitanju pretraživanja su prepustili agenciji. Također, samostalni prodavci obično koriste jednu ili dvije platforme za prodaju, dok agencije koriste desetine prodajnih platformi. Mnoge agencije koriste plaćeni marketing i promociju koja je višestruko efikasnija od pasivne prodaje na uobičajenim prodajnim platformama, tako da agencije brže prodaju nekretnine od samostalnih prodavaca.
Iz perspektive kupca, korištenje usluga
agencije su mnogostruko korisne. Prva prednost jeste pružanje savjetodavne
podrške u sve procese realizacije koje rezultriraju sa usteđenim vremenom i
umanjenim troskovima, kao i uspješnim pronalaskom optimalnog oblika
finansiranja. Neke agencije, kao što je naša, osiguravaju kupca od
potencijalnih negativnih događaja. Osiguranje je velika prednost za kupca, jer
nije rijedak slučaj da se proces kupovine pretvori u najgoru noćnu moru, a koji
se očituju u obliku teških prevara, pogrešnih procjena, skrivenih troškova,
neplaniranih troškova i slično.
Da li sve agencije pružaju iste usluge?
Definitivno NE. Naša zemlja ima ne efikasan sudski i inspekcijski sistem, koji još uvjek umogučava mnogim pojedincima da se lažno predstavljaju kao agenti ispred agencija koje uopšte nisu registrovane odnosno nisu legalne, tako da prvobitno trebate provjeriti da li je agencija legalna.
Agencije su u obavezi da osiguravaju kupca prilikom kupoprodaje, zato trebate voditi računa o ovom faktoru i odabrati agenciju koja će Vas učiniti bezbjednim. Također, agencije su u obavezi zapošljavati certificirane i educirane agente za promet nekretninama, koji će kupca ili prodavca tačno informisati. Veće agencije obično imaju ograničeno radno vrijeme i njihovi agenti nisu uvjek dostupni za “mala pitanja”. Agencijske provizije nisu fiksne nego se dogovaraju, tako da su neke agencije povoljnije od drugih i obratno. Svaka agencija ima određeni buđet za promociju, tako da treba analizirati koja agencija je aktivna po pitanju marketinga i koja će efikasnije realizirati zahtjeve klijenata.
Savjet klijentima je da analiziraju i razjasne navedena pitanja sa potencijalnom agencijom prije uspostavljanja odnosa.
Koliko iznosi agencijska provizija?
Na tržištu agencijske naknade se razlikuju od agencije do agencije i kreću se u rasponu od 2,5% do 5% od ugovorene prodajne cijene. Ukoliko prodavci imaju posebne zahtjeve, kao npr. agresivniju promociju, u tom slučaju naknade agencije se dogovaraju posebno. Agencijska naknada se naplaćuje od prodavca nakon realizovane prodaje, dok kupac nema nikakvu obavezu prema agencijama, osim ako nije drugačije ugovorom definisano i posebno istaknuto. Neke agencije obavezuju prodavca na određenu naknadu i u slučaju da oni nisu direktno doveli u vezu prodavca i kupca. Naknada se može dogovoriti i u drugim oblicima, jer su ugovori otvoreni i mogu se prilagođavati dogovorima. Savjet klijentima je da analiziraju agencije i da sve nevedene činjenice razjasne i navedu u ugovorima. Većina velikih agencija uslovi prodavca na isključivi ugovor, što nije slučaj kod manjih agencija koje su sigurno transparentnije i fleksibilnije.
Koje vrste zastupanja agencije nude prema prodavcu?
Otvoreno zastupanje podrazumjeva preuzimanje određene nekretnine u cilju prodaje. U ovome slučaju prodavac paralelno može angažovati i druge agencije. Ukoliko jedna od angazovanih agencija pronađe kupca, tada prodavac nije obavezan plačati naknadu agencijama koje nisu pronašle kupca.
Eksluzivno/Isključivo zastupanje podrazumjeva angažovanje samo jedne agencije za zastupanje i automatski isključuje druge posrednike. U ovome slučaju nekretnina je vrijednija u očima potencijalnih kupaca i u prosjeku se brže prodaje. U ovom obliku zastupanja, agencije koje su preuzele nekretninu od prodavca, trebale bi uložiti vise truda i finansijskih sredstava u promociju Vaše nekretnine. Također, u ovome obliku zastupanja, agencije bi trebale pružiti svu pravnu pomoć, savjete i upute do okončanja procesa kupoprodaje.
Šta ako treće lice poveže prodavca sa agencijom?
Ovo pitanje treba razjasniti direktno sa agencijom kojoj ste se odlučili obratiti u ulozi trećeg lica.
Da li mogu strani državljani kupovati nekretnine u BiH?
Da, pod uslovom reciprociteta. Država BiH nema dogovorene uslove reciprociteta sa mnogim državama. Možete kontaktirati našu agenciju, mi ćemo za Vas potpuno besplatno provjeriti i odgovoriti da li Vi kao strani državljanin određene zemlje možete kupiti nekretninu u BiH.
Kako mogu biti siguran da se nekretnina zakonito prodaje?
Najvažnije je da provjerite legalnost agencije. Kupovinom nekretnina koje agencije prodaju
Vi ste svoj rizik sveli na minimum, iako ga niste u potpunosti eliminisali.
Prema zakonu, agencije su dužne da Vas tačno informišu i upozore na eventualne
probleme vezane za status nekretnine. Također, agencije plačaju police
osiguranja za zaštitu kupca od eventualnih negativnih događaja. U slučaju da
agent koji prodaje nekretninu ne ulijeva sigurnost ili ne izgleda kompetentno,
u tom slučaju trebate razmotriti angažovanje druge agencije za promet
nekretninama ili odvjetnika da Vas zastupa kao kupca u procesu kupovine
navedenog stana. Ovu uslugu preporučujemo i u slučajevima kad nekretninu prodaje
vlasnik direktno.
Kako odabrati agenciju prilikom prodaje nekretnina?
Najvažnija pitanja prilikom kupovine nekretnina, koja trebate razjasniti sa agentom?
Da li je nekretnina uredno upisana u vlasnički list Zk uložka?
Da li se
podudaraju informacije o nekretnini i vlasništvu kada uporedite izvod iz
katastra i Zk uložak?
Koje od
zajedničkih prostorija pripadaju nekretnini koja se prodaje?
Koliko
prodavcu treba da se iseli iz stana nakon uplate kupoprodajne cijene?
Šta tačno
podrazumjeva namješten, polunamješten ili opremljen stan?
Šta kupac
dodatno plaća pored kupoprodajne cijene, odnosno struktura finalnog troška
kupovine stana?
Kakva je
opšta kvaliteta nekretnine kao npr: Stanje unutrašne i vanjske stolarije,
stanje podova, stanje kupatila, pritisak vode u slavinama, el.instalacije,
sistem grijanja, prirodna svjetlost i orijentacija, vanjski zvukovi, pogled iz
stana, konstrukcije zidova, podova i krova, termoizolacija, spratnost i slično?
Kakva je
mikro i makro lokacija nekretnine kao npr: Lokacija i komšiluk u širem smislu,
parking, pristupni put, parkovi, šetališta, gradski prevoz, obrazovne
institucije, zabavni objekti, marketi i slično?
Novogradnja ili starogradnja u BiH?
Šta ako je stan pod hipotekom?
Danas je
većina stanova pod hipotekom, tako da je to uobičajena situacija. Obično,
prodavac treba da nabavi saglasnost banke da može prodavati stan prema tačno
navedenim instrukcijama. Uglavnom, ukoliko kupujete stan preko agencije, agent
u kordinaciji sa notarom zahtjeva sve dokumente i sve bude obezbjeđeno na dan
potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Ukoliko nešto nije završeno prema zakonu,
notar će obustaviti proces potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Želim kupiti stan, šta sad?
Prvo treba
definisati buđet. Ukoliko se kupac planira finansirati iz kredita treba da
porazgovara sa kreditnim službenikom o svojim kreditnim sposobnostima. Nakon
što se utvrdi kreditna sposobnost i odredi buđet, prelazi se na analizu
nekrenina. Nakon što se izabere nekretnina prema načelima, prelazi se u proces
pregovora i dogovora oko kupoprodaje, te se na kraju pred notarom finalizira
proces kupoprodaje. Najpouzdaniji i najsigurniji način jeste da kupovinu vršite
preko agencije. Ukoliko stan prodaje agencija, automatski ste osigurani i imate
mentora koji će Vas voditi kroz procese. Ukoliko stan prodaje privatno lice,
toplo savjetujemo da izaberete agenciju koja će Vas kao kupca zastupati.
Da li agencije za promet nekretninama vrše zastupanje kupaca?
Svaka
agencija u BiH, ima svoja načela poslovanja. Naša agencija AURA Nekretnine
aktivno vrši zastupanje kupaca u procesu kupovine uz naknadu.
